国家统计局数据显示上海9月二手房同比仅涨0.8%，但中信里昂基于代理渠道的测算显示，从2025年Q4底部算起实际涨幅已达约10%——两个数字同时成立，背后是统计口径的根本差异，也是绝大多数人尚未意识到的信息差。
+0.8%
9月二手房同比（国家统计局70城）
~10%
今年迄今实际涨幅（中信里昂代理渠道）
2.36万套
9月二手房成交量，近六年同期最高
-6.94%
百城二手房同比（中指研究院）
3—4月
上海二手房去化周期（北京约13个月）
7个月
上海月成交连续稳定在2.3万套以上
0.8%与10%：两个数字为何同时成立
官方口径
国家统计局70城价格指数
采用"样本小区环比链式计算"，反映的是价格
变动速度
，而非绝对价格水平。9月同比+0.8%，是与2025年9月均价相比的结果——彼时上海房价尚在高位。
机构口径
中信里昂代理渠道数据
以2025年Q4
底部低点
为起点，比较今年实际成交价，得出约10%涨幅。由于上海去年全年下跌14%且跌幅集中于Q4，从底部计算的10%与官方数据并不矛盾。
数字换算
安居客数据：上海9月均价约41,249元/㎡
相比2025年Q4低谷回升约10%，对应上涨约3,750元/㎡；一套100㎡房源账面资产约增值37.5万元
唐镇案例：106㎡三房从800万涨至834万
半年涨幅4.25%，高区同户型房东心理预期已达700万（90㎡），惜售心态明显
中信里昂: 对内地楼市持相对正面看法
观点地产新媒体
上海涨，97城跌——差距从哪里来
上海 去化周期
3—4个月
北京 去化周期
约13个月
数据来源：中信里昂黄存晨（2026年9月23日）；北京数据同口径代理渠道
指标
上海
全国百城
二手房同比
+0.8%
−6.94%
9月成交量
2.36万套
重点20城共11.9万套
环比涨跌城市
领跑一线 +0.5%
97城环比下跌
数据来源：国家统计局（2026年10月19日）；中指研究院百城价格指数（2026年10月1日/10月8日）
中信建投竺劲指出，上海呈现"K型复苏"：低价段涨幅最大，自4—5月起向高总价段蔓延，是全国最早止跌回稳的城市。
中指研究院则提示，二手房挂牌规模仍处相对高位，成交回暖向价格企稳的传导仍需时间。
9月中国百城新房价格上涨, 二手房价下跌
光明网
中指研究院: 9月重点城市二手房价格环比跌幅较上月有所扩大 调整压力仍存
智通财事
23581套、485%认购率! 上海楼市成绩单够吸睛, 但分化才是真相!
夜春阅览趣事
政策密集落地：哪条措施拉动了价格
①
沪六条（2026年8月21日）
外环外购房不限套数；非沪籍社保年限降至1年，直接释放真实刚需。
效果：施行首日来访咨询量增幅20%—50%，保利海上印开盘即售罄。
②
沪八条（2026年8月21日）
外环外二套首付从20%降至15%，500万房源首付门槛从100万降至75万；以旧换新补贴最高8万元。
效果：8月新房成交同比+12%，外环外置换需求集中释放。
③
购房贷款贴息（2026年10月1日起）
财政部、央行、金融监管总局联合：首套商业贷款年化贴息1%，最长5年，单户贷款上限100万元。
换算：100万贷款贴息5年 = 最多节省5万元利息，折合月供减少约833元。
④
现房销售新政（2026年9月28日）
预售门槛提高至主体结构封顶，新出让土地优先现房销售，中期压缩新房供给速度。
中期影响：新房供应收窄对二手房形成结构性支撑，但传导周期较长。
上海发布现房销售细则! 专家解读: 北京、上海有何差异化?
南方都市报
新政频出, "金九"楼市表现如何?
南方都市报
涨10%，对持房、置换、观望的人各意味着什么
🏠
持有一套二手房
账面资产从底部回升约10%，但上海均价仍比2023年高峰（约60,371元/㎡）低约32%，这是底部反弹而非解套。
🔄
正在置换的家庭
卖价涨了，买价也涨了。真正降低门槛的是"以旧换新"最高8万补贴 + 二套首付从100万降至75万（500万房源）——净节省25万才是关键变量。
⏳
持币观望者
去化周期仅3—4个月，500万以下房源占比80%稳定、竞争最激烈。中信里昂预计Q4更多购房者意识到价格回升，届时情绪加速改善窗口窄。
机构与专家怎么判断
中信里昂
黄存晨（分析师）
"上海房价已于2025年Q4见底，今年迄今实际涨幅约10%，但复苏尚未被广泛认知。预计Q4更多购房者将意识到价格回升，市场情绪有望显著改善。即使没有新政策，领先城市房价已在企稳。"
2026年9月23日
上海易居房地产研究院
严跃进（副院长）
"上海成为全国首个二手房价格同比上涨的城市，具有信号意义，说明高能级城市有较强的修复能力。从今年市场看，每个月二手房交易都呈现较高活跃度，月度成交中枢的抬升说明市场运行基础已经发生了变化。"
2026年10月19日
中信建投证券
竺劲（首席分析师）
"上海已止跌回稳，呈K型复苏，深圳、北京、广州大概率渐次跟上。上海新房与二手房同步去库存，销供比大于1，租金也止跌回升。"
2026年9月23日
中指研究院（风险提示）
指数研究部
"二手房挂牌规模仍处相对高位，市场供需关系尚未根本改善，成交回暖向价格企稳的传导仍需时间，短期整体延续筑底态势，价格仍有调整压力。"
2026年10月15日
这轮反弹可信度几何，三档判断
支持侧
数据扎实
去化周期3—4个月；成交量连续7个月稳定在2.3万套以上；高盛、中信里昂同向转向。
观望侧
传导未完
挂牌量仍高位，价格企稳到普涨需要时间；刚需段（300—500万）占比58%，改善段分化延续。
风险侧
全国基本面弱
2026年1—8月全国新房销售面积同比仍下降12.1%；97城环比下跌，上海是孤例而非信号。
警惕信号
分化才是真相，不要把上海的涨当作全国预判依据
外环外刚需盘靠政策刺激冲量，中间段普通住宅表现平平；新房成交前十中外环外项目占六席，核心区中高端改善盘才是价格支撑主力。
高盛15%预测范围限定为"一线核心区优质住宅"，不代表上海全域。
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